Сток нераспроданного жилья в Испании возвращается на докризисный уровень

07.11.2018 23:28

Сток нераспроданной жилой недвижимости в Испании сократился на 13% в 2017 году, однако до сих пор в стране насчитывается 1,2 млн пустующих объектов. Эти данные близки к цифрам 2006 года, когда Испания проходила через этап бума на рынке недвижимости. По данным Статистического ежегодника испанского рынка недвижимости 2018, разработанного консалтинговым агентством R.R. Acuña & Asociados, 340 000 объектов стока приходится на новостройки и 867 000 – на вторичное жилье. Сроки продажи стокового жилья сильно разнятся от автономии к автономии: от менее чем двух лет в Мадриде, Малаге и на Канарских островах до 6,5 лет в Авиле, Теруэле и Сории. В среднем по стране этот показатель равен 2,9 годам.

Рынок жилья в Испании продолжает восстанавливаться после экономического кризиса: количество сделок купли-продажи недвижимости растет, как и число выданных ипотечных кредитов. Постепенный рост заработных плат в стране способствует увеличению спроса на жилищном рынке и, соответственно, повышению цен, что лишь в немногих зонах амортизируется хорошим предложением.

До сих пор не распродан излишек жилья эпохи бума недвижимости, который за эти годы не успел поглотить рынок. Особенно это касается тех провинций, где урбанистическое планирование вышло из-под контроля.

Финансовый сектор до сих пор держит в своих руках четверть всего этого стока: около 300 000 жилых объектов (100 000 новых и 200 000 вторичных). Остальное приходится на застройщиков, частных владельцев и других участников рынка.

«Уровень стока за последний год приблизился к показателям 2006 года, но на этот раз адсорбирующая способность спроса вполовину слабее, чем в то время», – сообщается в докладе.

Как уже говорилось, темп распродажи жилых объектов сильно разнится от автономии к автономии в зависимости от уровня спроса, наблюдающегося в каждом регионе. В среднем в Испании на адсорбцию рынком пустующего жилья уходит 2,9 года. При этом для новостроек этот показатель равен в среднем 4,5 годам, а для вторичного жилья – 2,5 годам.

Если говорить о провинциях, первое место про скорости распродажи стока занимает Мадрид (1,6 года). Далее следуют: Малага (1,9 года), Лас-Пальмас и Санта-Крус-де-Тенерифе (1,9 года в обоих случаях), Барселона (2 года), Наварра (2,2 года), Балеарские острова и Гипускоа (2,4 года в обоих случаях). В данных зонах наблюдается наилучший баланс между спросом и предложением.

На противоположном конце списка находятся провинции Авила (7,4 года), Теруэль (6,9 лет), Сория (6,5 лет) и Толедо (6,2 лет). Здесь предложение значительно превышает спрос.

В докладе агентства RR de Acuña показатель сокращения стока также подсчитывается в зависимости от секторов рынка, а также от того, в какой зоне расположен объект: в черте города, на туристическом побережье или в других частях страны. Каждая из этих зон развивается с собственной скоростью.

В этой сфере сосредоточен сток в размере 527 000 жилых объектов со средней скоростью адсорбции 2,4 года. В таких городах, как Барселона, Мадрид, Наварра и Малага на сокращение стока уходит менее двух лет. Рынок здесь нуждается в новом жилье в краткосрочной перспективе. Противоположная картина наблюдается в таких регионах, как Сория, Сьюдад Реаль, Льейда и Теруэль. Здесь требуется более четырех лет на сокращение стока нераспроданной недвижимости.

Здесь сток равен 249 000 объектам, а средняя скорость адсорбции стока рынком равняется 2,8 годам. Наилучшее состояние рынка наблюдается на Канарских и Балеарских островах, в Малаге и Аликанте.

Здесь речь идет о стоке в размере 430 000 жилых объектов (35% от общего объема). Средняя скорость продажи жилья здесь, по состоянию на последний год, равна 3,9 годам, однако такое положение дел наблюдалось в связи с повышением уровня спроса. Тем не менее, по прогнозам, 60% стока столкнется со сложностями адсорбции в долгосрочной перспективе в связи с последующим снижением спроса. Лучшие показатели демонстрируют такие зоны, как Гипускоа, Малага, Барселона, Мадрид, Наварра, Касерес.

Если наблюдаемая сейчас на рынке недвижимости тенденция продолжится, сток нераспроданного жилья продолжит сокращаться в течение следующих трех лет. «Если в среднем скорость сокращения стока составит 185 000 объектов в год, к 2020-му объем стока составит 647 000 объектов. Сток новостроек сократится на 44%, а вторичного жилья – на 47%», – говорится в докладе.

Лучшие прогнозы по восстановлению рынка недвижимости имеют те зоны, на которые приходится наибольшее число операций по купле-продаже недвижимости. Это около 14% муниципалитетов, большая часть – городские и туристические зоны. Эволюция в столицах провинций будет зависеть от процесса восстановления экономики и сектора, в то время как в остальных зонах предложение не сможет покрыть сток.

К стоку нераспроданного готового жилья стоит добавить еще и жилье строящееся, а также земли под застройку с потенциалом строительства еще 1 000 000 жилых объектов. При этом 70% приходится на банки.

Источник