Новые меры по улучшению рынка аренды жилья в Испании

12.02.2019 2:48

Новые меры по улучшению рынка аренды жилья в Испании

Рынок аренды жилья в Испании превратился в один из главных источников беспокойства для властей страны, в особенности после того, как декрет-закон о регулировании аренды, предложенный действующим правительством, был аннулирован Конгрессом депутатов. Тем не менее генеральный секретарь Министерства развития по вопросам жилья Элена Беунса заявила, что работа над государственным законом о регулировании жилищного рынка продолжается.

В рамках IV встречи по вопросам финансирования недвижимости в Мадриде (EFIMAD), организованной Ассоциацией застройщиков Мадрида (Asprima) и CaixaBank, правительство обсудило с представителями сектора недвижимости меры по регулированию рынка аренды жилья. В ходе дебатов были выдвинуты предложения, которые могут оказаться полезными для улучшения ситуации в сфере аренды и расширить парк жилья в стране. При этом особое внимание уделяется увеличению предложения квартир по доступной цене.

Ограниченное предложение жилья, предназначенного для аренды, – одна из основных проблем рынка. Эксперты считают, что увеличение предложения поможет снизить цены на аренду. Микель Эчаваррен, генеральный директор Colliers International Spain, считает, что в области строящегося жилья существует большой потенциал для сотрудничества застройщиков, строительных компаний и инвестиционных фондов, которое в текущих условиях не просто желательно, а необходимо.

«Крупные застройщики выкупили земли по выгодным ценам в самые тяжелые годы кризиса, и только сейчас начинают из разрабатывать. Они сталкиваются с трудностями, поскольку на их показатель достаточности капитала негативно влияет необходимость нести расходы, которые предполагает запуск в эксплуатацию земельного участка и строительство, а продать 100% жилья оказывается практически невозможно. Однако из этой ситуации есть выход – заключение соглашения с фондами, которые могут выкупить 50% жилья от определенного проекта, чтобы выставить его на рынок аренды, и застройщику в таком случае остается продать остальные 50%», – говорит эксперт.

Чтобы увеличить парк жилья, предназначенного для аренды, Испания должна сконцентрироваться не только на строительстве новых домов, но и на реабилитации старых и в настоящее время пустующих жилых объектов, которые могут быть выведены на рынок аренды. Однако здесь существуют определенные сложности.

Фернандо Энсинар, глава департамента исследований испанского портала о недвижимости idealista, поделился своими соображениями на тот счет: «Когда речь заходит о 3,4 млн пустующих жилых объектов, предполагается, что они полностью готовы для вывода на рынок аренды, то есть находятся в хорошем состоянии и расположены в зонах повышенного спроса. Остается только высвободить их из рук спекулянтов. В реальности же дело обстоит совсем не так, и необходимо провести большую работу по локализации этого жилья. Согласно исследованию 2011 года Национального института статистики, около 20% этого жилья находится в плохом состоянии; один из каждых трех объектов построен до 1960 года, а два из трех расположены в населенных пунктах с менее чем 50 000 жителей. Иными словами, большинство из этих объектов непригодно для проживания или находится в зонах с очень низким спросом на аренду. Таким образом, фактически из нескольких миллионов остается всего несколько сотен объектов, готовых к выходу на рынок аренды. Нужно учитывать все это, говоря о пустующем жилье».

Энсинар настаивает на необходимости введения налоговых льгот для собственников, желающих восстановить находящееся в их руках жилья, с условием его последующего выставления на рынок аренды как минимум на десять лет. «Огромный потенциал в этом отношении имеет Мадрид, где находится огромное количество жилья, построенного в 1960–70-х годах, в особенности если говорить о пригородах, в которых в настоящее время наблюдается увеличение спроса на аренду», – отмечает специалист.

Один из основных аспектов, активно обсуждавшихся на форуме, – юридическая безопасность в секторе как необходимое условие для привлечения инвесторов и увеличения предложения. Главной проблемой в этой области остается выселение арендаторов-должников и все связанные с этим сложности. Имеется в виду, прежде всего, проблема захвата жилья – так называемый феномен окупас.

По мнению некоторых экспертов, большую роль в этом вопросе должны сыграть местные администрации, поскольку во многих случаях они не обладают достаточными ресурсами для работы с людьми в ситуации социальной изоляции и оставляют собственника один на один со своей проблемой.

Вновь был вынесен на обсуждение вопрос о контролировании цен на аренду. Большинство экспертов сходится во мнении, что введение такого контроля приведет к сокращению предложения. При этом генеральный секретарь по вопросам жилья в очередной раз подчеркнула, что данная мера не была включена в упомянуты в начале статьи королевский декрет-закон, предложенный правительством и аннулированный конгрессом.

Тем не менее соглашение между PSOE и Podemos содержит пункт, говорящий о том, что местные администрации должны иметь в распоряжении механизмы, необходимые для контролирования цен на аренду в тех зонах, где они растут слишком быстро. Партия Пабло Иглесиаса угрожает действующему правительству отказом поддержать предложенный им проект генерального государственного бюджета на 2019 год в случае, если последнее не примет меры по ограничению цен на аренду.

Эксперты считают, что очень важно установить критерии для определения разных типов жилья, предназначенного для аренды:

«С каждым разом жилья на рынке аренды становится больше, однако его все еще недостаточно для удовлетворения спроса. Кроме того, наблюдается нехватка жилья в аренду по доступным ценам. В этом вопросе мы еще сильно отстаем от остальной Европы. В Испании на социальное жилье приходится всего 3,4% от общего объема, тогда как в среднем по Европе этот показатель равен 35%. Именно нехватка жилья в аренду по доступным ценам является основной проблемой», – говорит Хавьер Родригес, глава Área Residencial de Azora.

«Попытки решить проблему нехватки доступного жилья посредством регулирования свободного рынка аренды не имеют смысла. Институциональные инвестиции – вот ключевой момент для решения этого вопроса. Сейчас не нужны большие доходы, нужна стабильность. И для этого необходима юридическая безопасность. Хватит демонизировать инвестиционные фонды, ведь без инвестиций будет падать предложение», – добавляет эксперт.

Элена Беуса заявила о том, что правительство запускает механизм под названием «Государственный департамент по земельным вопросам (Sepes)» с целью вывода на рынок земельных участков, которые в настоящее время находятся в «замороженном» состоянии, для того чтобы предоставить их частному сектору под застройку на условиях концессионных соглашений, что поможет увеличить предложение жилья в аренду по доступным ценам.

Источник

Следующая новость
Предыдущая новость

В Сан-Себастьяне стартовал 66-й ежегодный международный кинофестиваль Календарь путешествий: куда в Испании съездить с детьми в 2019-м Первый капсульный отель в Испании откроется в Бильбао ВВП Испании за 2018 год вырос на 2,5% Mango откроет в Барселоне инновационный центр и возьмет на работу 100 сотрудников

Лента публикаций