Новые меры по улучшению рынка аренды жилья в Испании

12.02.2019 2:48

Новые меры по улучшению рынка аренды жилья в Испании

Рынок аренды жилья в Испании превратился в один из главных источников беспокойства для властей страны, в особенности после того, как декрет-закон о регулировании аренды, предложенный действующим правительством, был аннулирован Конгрессом депутатов. Тем не менее генеральный секретарь Министерства развития по вопросам жилья Элена Беунса заявила, что работа над государственным законом о регулировании жилищного рынка продолжается.

В рамках IV встречи по вопросам финансирования недвижимости в Мадриде (EFIMAD), организованной Ассоциацией застройщиков Мадрида (Asprima) и CaixaBank, правительство обсудило с представителями сектора недвижимости меры по регулированию рынка аренды жилья. В ходе дебатов были выдвинуты предложения, которые могут оказаться полезными для улучшения ситуации в сфере аренды и расширить парк жилья в стране. При этом особое внимание уделяется увеличению предложения квартир по доступной цене.

Ограниченное предложение жилья, предназначенного для аренды, – одна из основных проблем рынка. Эксперты считают, что увеличение предложения поможет снизить цены на аренду. Микель Эчаваррен, генеральный директор Colliers International Spain, считает, что в области строящегося жилья существует большой потенциал для сотрудничества застройщиков, строительных компаний и инвестиционных фондов, которое в текущих условиях не просто желательно, а необходимо.

«Крупные застройщики выкупили земли по выгодным ценам в самые тяжелые годы кризиса, и только сейчас начинают из разрабатывать. Они сталкиваются с трудностями, поскольку на их показатель достаточности капитала негативно влияет необходимость нести расходы, которые предполагает запуск в эксплуатацию земельного участка и строительство, а продать 100% жилья оказывается практически невозможно. Однако из этой ситуации есть выход – заключение соглашения с фондами, которые могут выкупить 50% жилья от определенного проекта, чтобы выставить его на рынок аренды, и застройщику в таком случае остается продать остальные 50%», – говорит эксперт.

Чтобы увеличить парк жилья, предназначенного для аренды, Испания должна сконцентрироваться не только на строительстве новых домов, но и на реабилитации старых и в настоящее время пустующих жилых объектов, которые могут быть выведены на рынок аренды. Однако здесь существуют определенные сложности.

Фернандо Энсинар, глава департамента исследований испанского портала о недвижимости idealista, поделился своими соображениями на тот счет: «Когда речь заходит о 3,4 млн пустующих жилых объектов, предполагается, что они полностью готовы для вывода на рынок аренды, то есть находятся в хорошем состоянии и расположены в зонах повышенного спроса. Остается только высвободить их из рук спекулянтов. В реальности же дело обстоит совсем не так, и необходимо провести большую работу по локализации этого жилья. Согласно исследованию 2011 года Национального института статистики, около 20% этого жилья находится в плохом состоянии; один из каждых трех объектов построен до 1960 года, а два из трех расположены в населенных пунктах с менее чем 50 000 жителей. Иными словами, большинство из этих объектов непригодно для проживания или находится в зонах с очень низким спросом на аренду. Таким образом, фактически из нескольких миллионов остается всего несколько сотен объектов, готовых к выходу на рынок аренды. Нужно учитывать все это, говоря о пустующем жилье».

Энсинар настаивает на необходимости введения налоговых льгот для собственников, желающих восстановить находящееся в их руках жилья, с условием его последующего выставления на рынок аренды как минимум на десять лет. «Огромный потенциал в этом отношении имеет Мадрид, где находится огромное количество жилья, построенного в 1960–70-х годах, в особенности если говорить о пригородах, в которых в настоящее время наблюдается увеличение спроса на аренду», – отмечает специалист.

Один из основных аспектов, активно обсуждавшихся на форуме, – юридическая безопасность в секторе как необходимое условие для привлечения инвесторов и увеличения предложения. Главной проблемой в этой области остается выселение арендаторов-должников и все связанные с этим сложности. Имеется в виду, прежде всего, проблема захвата жилья – так называемый феномен окупас.

По мнению некоторых экспертов, большую роль в этом вопросе должны сыграть местные администрации, поскольку во многих случаях они не обладают достаточными ресурсами для работы с людьми в ситуации социальной изоляции и оставляют собственника один на один со своей проблемой.

Вновь был вынесен на обсуждение вопрос о контролировании цен на аренду. Большинство экспертов сходится во мнении, что введение такого контроля приведет к сокращению предложения. При этом генеральный секретарь по вопросам жилья в очередной раз подчеркнула, что данная мера не была включена в упомянуты в начале статьи королевский декрет-закон, предложенный правительством и аннулированный конгрессом.

Тем не менее соглашение между PSOE и Podemos содержит пункт, говорящий о том, что местные администрации должны иметь в распоряжении механизмы, необходимые для контролирования цен на аренду в тех зонах, где они растут слишком быстро. Партия Пабло Иглесиаса угрожает действующему правительству отказом поддержать предложенный им проект генерального государственного бюджета на 2019 год в случае, если последнее не примет меры по ограничению цен на аренду.

Эксперты считают, что очень важно установить критерии для определения разных типов жилья, предназначенного для аренды:

«С каждым разом жилья на рынке аренды становится больше, однако его все еще недостаточно для удовлетворения спроса. Кроме того, наблюдается нехватка жилья в аренду по доступным ценам. В этом вопросе мы еще сильно отстаем от остальной Европы. В Испании на социальное жилье приходится всего 3,4% от общего объема, тогда как в среднем по Европе этот показатель равен 35%. Именно нехватка жилья в аренду по доступным ценам является основной проблемой», – говорит Хавьер Родригес, глава Área Residencial de Azora.

«Попытки решить проблему нехватки доступного жилья посредством регулирования свободного рынка аренды не имеют смысла. Институциональные инвестиции – вот ключевой момент для решения этого вопроса. Сейчас не нужны большие доходы, нужна стабильность. И для этого необходима юридическая безопасность. Хватит демонизировать инвестиционные фонды, ведь без инвестиций будет падать предложение», – добавляет эксперт.

Элена Беуса заявила о том, что правительство запускает механизм под названием «Государственный департамент по земельным вопросам (Sepes)» с целью вывода на рынок земельных участков, которые в настоящее время находятся в «замороженном» состоянии, для того чтобы предоставить их частному сектору под застройку на условиях концессионных соглашений, что поможет увеличить предложение жилья в аренду по доступным ценам.

Источник

Следующая новость
Предыдущая новость

В Испании сошла на нет эпидемия фиктивных пищевых отравлений В 2018 году банковский сектор Испании побил рекорд в области избавления от балластных недвижимых активов Sareb использует дроны для круглосуточного наблюдения за своими недвижимыми активами Женские испанские стартапы терпят неудачу гораздо реже мужских Zara расширила присутствие на мировых рынках благодаря запуску нового интернет-магазина

Лента публикаций